En un artículo reciente, Rafael Berumen (Managing Director de Colliers REMS México y presidente de IFMA México 2023-2025) recordó algo que el sector inmobiliario corporativo a veces olvida: los inmuebles no se aprecian por inercia. La apreciación es resultado de una gestión profesional que entiende al edificio como un producto que debe evolucionar y responder a las necesidades de sus ocupantes.

Berumen lo plantea con claridad: el Property Manager moderno tiene dos palancas para construir valor. Optimizar gastos, sí, pero también, y esta es la parte que con frecuencia queda subexplotada, generar nuevos ingresos. Porque al final, el ingreso operativo neto es lo que define el precio al que un inversionista serio compraría el edificio.

Y es precisamente ahí donde queremos abrir una conversación.

El activo que casi nadie está midiendo bien 🅿️

En la mayoría de los edificios corporativos Clase A de la Ciudad de México, el estacionamiento se administra como un costo de operación o, en el mejor de los casos, como un beneficio incluido en el contrato de arrendamiento. Rara vez se le mide como lo que realmente es: un activo con capacidad ociosa significativa y demanda externa creciente.

Hagamos el ejercicio rápido. Un edificio corporativo típico opera su estacionamiento de lunes a viernes, de 8 a 19 horas. Eso son aproximadamente 55 horas activas a la semana, sobre 168 horas posibles. El resto (noches, fines de semana, días feriados, periodos vacacionales, espacios no asignados a inquilinos) el estacionamiento simplemente está ahí. Ocupando metros cuadrados que ya se pagaron, ya se construyeron y ya se mantienen.

A esto hay que sumarle los cajones que técnicamente "están asignados" pero que en la práctica no se usan: el inquilino que tiene 20 cajones contratados pero solo usa 12 los días pico, los visitantes que llegan menos de lo proyectado, las áreas de carga y descarga subutilizadas fuera de horario operativo.

En términos de Berumen, esto es un activo que no se está apreciando. Es capacidad instalada que no genera ingreso operativo.

¿Por qué no se ha resuelto antes?

Porque hacerlo bien requiere tres cosas que normalmente no están en el radar del Property Manager: una red de demanda externa que llene esos espacios cuando están disponibles, tecnología que controle los accesos sin saturar al equipo de seguridad, y un modelo comercial que no genere fricción con los inquilinos actuales.

Las soluciones tradicionales (contratar a un operador de estacionamiento que rente el inmueble por una renta fija, o abrir el edificio al público general) suelen chocar con los protocolos de seguridad, los acuerdos de exclusividad con inquilinos, o simplemente con la sensación de que se está cediendo el control de un activo crítico.

Por eso muchos PMs prefieren dejarlo como está. El cajón vacío no duele; solo no produce.

Una propuesta diferente

En Parkeo llevamos varios años construyendo una red digital de estacionamientos en la Ciudad de México que conecta operadores e inmuebles con una base de usuarios que reservan espacios con anticipación, llegan en horarios definidos y pagan digitalmente. Trabajamos con edificios corporativos, hoteles, desarrollos mixtos y operadores independientes.

Cuando hablamos con Property Managers de oficinas Clase A, lo que buscamos no es un contrato de operación tradicional. Buscamos una mancuerna que funcione bajo tres principios:

1. El Property Manager define las reglas. Usted decide qué espacios entran al programa, en qué horarios, con qué tarifa mínima, y bajo qué protocolos de acceso. Si el edificio quiere abrir solo fines de semana, abrimos solo fines de semana. Si hay 30 cajones disponibles entre 19:00 y 7:00, esos son los que se ofrecen. El edificio nunca pierde control sobre su propio espacio.

2. Cero inversión, cero CapEx. No pedimos que el edificio compre tecnología, instale plumas nuevas, contrate personal adicional ni firme exclusividades de largo plazo. Nos integramos a la operación existente y aportamos la capa digital (reservas, control de accesos por QR, cobranza, conciliación, reportes) desde nuestro lado. El edificio aporta el espacio que ya tiene; nosotros aportamos la demanda y la tecnología.

3. Ingreso adicional sin afectar al inquilino actual. Toda la propuesta se construye sobre capacidad ociosa real, no sobre cajones contratados. Los inquilinos no notan diferencia operativa, no compiten por espacios, no ven cambios en sus accesos. Lo que cambia es que metros cuadrados que antes generaban cero pesos, ahora generan ingreso mensual recurrente, ingreso que va directo al NOI del inmueble.

El argumento desde el NOI

(Net Operating Income)

Volviendo al marco de Berumen: si el valor de un edificio se define en buena medida por su ingreso operativo neto, entonces cada peso de ingreso nuevo, sin gasto incremental relevante, se traduce en valor de capital del inmueble. A un cap rate típico del mercado mexicano de oficinas Clase A, cada $10,000 mensuales adicionales de NOI pueden representar entre $1.2 y $1.7 millones de pesos de valor patrimonial agregado al activo.

Esa es la diferencia entre administrar un edificio y hacerlo apreciar.

Queremos trabajar de la mano

Sabemos que cada edificio es distinto. La distribución de cajones, los horarios reales de uso, los acuerdos vigentes con inquilinos, los protocolos de seguridad y la visión del propietario hacen que no exista una fórmula única. Por eso no le vamos a mandar una propuesta genérica.

Lo que sí podemos hacer, en una llamada de 30 minutos, es:

• Entender cómo opera hoy el estacionamiento de su edificio.
• Estimar de manera concreta cuánta capacidad ociosa monetizable existe.
• Mostrarle cómo estamos trabajando con otros inmuebles en CDMX y qué ingreso mensual están generando.
• Definir si tiene sentido o no avanzar.

Si tiene sentido, diseñamos juntos un piloto bajo sus reglas. Si no lo tiene, al menos tendrá una medición clara de un activo de su edificio que probablemente nadie le había puesto número.

¿Conversamos? Escríbanos a [email protected] o escríbanos por medio de WhatsApp y coordinamos una llamada en el horario que mejor le funcione.

Parkeo es una red digital de estacionamientos con base en la Ciudad de México que opera como aliado tecnológico y comercial de Property Managers, operadores de inmuebles y propietarios. Trabajamos bajo modelos flexibles que se adaptan a los protocolos y objetivos de cada edificio.